我买二手房，征信良好，房屋贷款能贷多少呢

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买二手房，征信没问题，到底能贷多少钱？这估计是很多第一次碰二手房的朋友最头疼的事儿了。明明征信挺好，可一提到贷款额度就犯迷糊，不知道银行是怎么算的。别着急，今天小编就一点点给新手朋友们掰扯清楚，看完你就大概有数了。

一、二手房贷款，为啥不按成交价算？

咱们买二手房，都知道有个成交价，比如一套房卖 100 万，可银行贷款却不是按 100 万算的。这是为啥？因为银行得找评估公司给房子估个价，贷款额度是按评估价算的，不是成交价。
打个比方，成交价 100 万的房子，评估价可能只有 90 万。这时候银行会以 90 万为基数，再看你能贷几成。那评估价为啥会比成交价低？主要看房子的地段、房龄、装修、户型这些，房子越新、地段越好，评估价越接近成交价，甚至可能更高点。
有朋友问，评估价能自己选吗？不行哦，评估公司是银行指定的，咱们没法干预。所以看房的时候，不光要问成交价，最好也问问中介，这房子大概能评多少钱，心里好有个底。

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二、房龄太长，会影响贷款额度吗？

会！而且影响还不小。咱们征信好是优势，但房龄太老，银行可能会收紧额度，甚至直接拒贷。
一般来说：

• 房龄在 5 年以内的，贷款成数通常能到评估价的 70%-80%；
• 房龄 10-20 年的，可能只能贷到 60%-70%；
• 房龄超过 20 年的，很多银行只给贷 50%，甚至不贷。

为啥房龄影响这么大？因为老房子贬值快，万一后期还不上款，银行处理起来也麻烦。所以新手买房，尽量选房龄 15 年以内的，贷款会顺利很多。小编之前见过有人看中一套 30 年的老房子，征信再好，银行也只给贷 4 成，首付压力一下子就大了不少。

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三、征信良好，收入多少能多贷点？

征信好是基础，但收入才是银行判断你能不能还款的关键。就算征信满分，收入不够，额度也上不去。
银行有个简单的规矩：月供不能超过月收入的 50%。比如你月收入 8000，那每月最多能还 4000 元房贷。按当前首套房利率 4.1% 算，贷 30 年的话，4000 元月供大概能贷 76 万左右。
那收入不稳定咋办？比如自由职业者，没有固定工资流水。这种情况可以提供近半年的收入证明，像微信、支付宝的流水也能算，只要能证明收入稳定就行，就是额度可能比固定工资的少一点。

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四、首套和二套，二手房贷款额度差多少？

不管是新房还是二手房，首套和二套的贷款政策都不一样，咱们直接看个表格更清楚：

房屋套数	首付比例（最低）	贷款成数（最高）	利率情况
首套	20%-30%	70%-80%	基准或略低
二套	30%-50%	50%-70%	基准上浮 10%-20%

比如一套二手房评估价 100 万，首套最多能贷 80 万，二套可能只贷 50 万，差了 30 万呢。这里说的 “首套”“二套”，是看你名下有没有房，以及有没有过贷款记录，每个城市政策有点不一样，买房前最好去当地银行问清楚。
有朋友问，我之前买过房但卖了，现在算首套吗？这得看当地认房还是认贷，认房的话没房就算首套，认贷的话有过贷款记录就算二套，这点一定要搞明白。

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五、这些小细节，可能让你多贷几万

除了上面说的，还有些小地方能帮你提高额度，新手朋友们可以记一下：

• 夫妻共同贷款：两个人的收入加起来，月供上限就高了，能贷的总额自然多些；
• 少用消费贷：申请贷款前半年，别用太多信用卡分期、网贷这些，银行会觉得你负债高，可能压缩额度；
• 选对银行：不同银行对二手房的政策不一样，有的银行偏爱房龄短的，有的对收入要求松点，多问两家没坏处。

小编有个朋友，征信挺好，买二手房时一开始在 A 银行只能贷 60 万，后来换了家银行，因为那家银行对他们小区的评估价给得高，最后贷了 68 万，省了不少首付。所以多跑两家银行，真不是白费功夫。
对了，还有个事儿得提醒：贷款额度不是越高越好。咱们得算好月供，别为了多贷点让自己压力太大，毕竟买了房还得生活，对吧？像小编认识的一对小夫妻，月供占了收入的 70%，结果日子过得紧巴巴，啥娱乐都不敢有，有点不值当。