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刚离婚想买房的朋友，是不是心里打鼓？“我这情况，银行能给贷款不？”“首付会不会比别人高？”“听说离婚后买房有坑，到底咋回事？” 别慌，今天就用大白话给你说透，新手也能一看就懂，看完再也不用瞎猜。
一、离婚了，到底能不能贷款买房？先看这 3 个硬条件
咱先把话说明白，
离婚本身不影响你贷款买房的资格，但银行批不批，得看这三样：
第一，你有没有购房资格。说白了，就是你想买房的城市让不让你买。比如北京、深圳这些限购严的地方，离婚后 3 年内买房，会查你离婚前家庭的住房套数。像深圳就规定，离婚 3 年内买房，按离婚前家庭总套数算，要是以前有 2 套，现在你名下没房也买不了。但要是在不限购的小城，基本只要你是正常人，没犯过啥大事，资格这关都能过。
第二，征信得干净。银行放贷前，肯定要查你征信报告。离婚后要是你有逾期不还的记录，或者有大额欠款没还，大概率会被拒。我之前碰到个大姐，离婚时和前夫有笔共同贷款没还完，征信上有逾期，结果买房时被 3 家银行拒了，最后花了半年才把征信修复好。
第三，还款能力得够。银行会算你的收入，一般要求月供不超过月收入的 50%。比如你月供 5000，那月收入最少得 1 万。要是收入不够咋办？可以让父母当共同还款人，前提是他们年龄不太大（一般不超 65 岁），有稳定收入。
那有没有绝对贷不了的情况？有！比如你被法院列进失信名单，或者以前骗贷被银行拉黑，那不管离不离婚，想贷款买房基本没戏。
二、首付比例藏猫腻？不同城市差太多，别瞎猜
很多人最关心首付，毕竟这直接关系到手里的钱够不够。但这数不是固定的，不同城市规矩不一样，咱举几个例子你就懂了：
一线城市里，北京离婚后买房，要是你名下无房但有贷款记录（比如以前和前夫共贷过），首付得 60%；无房无贷的话，35% 左右。上海更严点，离婚 3 年内买房，就算你名下无房，只要以前有贷款记录，首付也得 50% 起。
二线城市就松些，像成都，离婚后无房无贷，首付 20%-30%；要是有一套房，首付 40%。三四线城市更灵活，很多地方不管你离不离婚，无房的话首付 20% 就能办。
我之前碰到个朋友，离婚后在杭州买房，自己算着首付 30%，结果去银行一问，因为离婚前家庭有套房，就算判给前夫了，她这首付还是涨到了 40%，差点因为差钱黄了。所以啊，
别光听别人说，自己打当地银行电话问最靠谱，毕竟政策变得快。
三、首套房认定，离婚后最容易踩的坑
“我离婚后没房，算不算首套？” 这问题问的人最多，答案还真不一定，这坑不少人踩过。
先看基本规则：
名下无房，也没有贷款记录，全国大部分城市都算首套，贷款利率能低不少。
但这两种情况要注意：
第一种，离婚前你们夫妻共贷过房，哪怕房子判给对方了，你征信上有贷款记录，再买房就算二套。比如你和前夫在广州买过房，贷款没还完就离婚，房子归他，你再在深圳买房，银行查你有贷款记录，就算二套。
第二种，你在老家有套房，没贷款，现在想在工作的城市买。有些城市 “认房不认贷”，比如西安，只要你在本地没房，就算老家有房也算首套；但像苏州 “认房又认贷”，不管你在哪有房，只要有记录就算二套。
我觉得这政策还行，既没让真正没房的人吃亏，也防了那些想通过离婚多买房的人，算是挺公平的。
四、贷款流程不复杂，材料带齐少跑腿
其实离婚后贷款买房的流程，和普通人差不多，就是材料多了几样，咱一步一步说：
第一步，选好房，签购房合同。这步和正常买房一样，没啥特别的。
第二步，准备材料。除了身份证、户口本、收入证明这些常规的，还得带离婚证（或者法院判决书）、离婚协议。
重点提醒：离婚协议里必须写清楚房产归谁，贷款谁还，不然银行会怀疑你有没有隐性债务，不给批。
第三步，去银行提交申请。银行会查你的征信、收入，还会约你面签，问你离婚情况、买房用途这些，如实说就行，别撒谎，银行查得可细了。
第四步，等审核。一般 1-2 周出结果，通过了就去办房产抵押，然后银行放款，你按时还月供就行。
有个大姐离婚后买房，就因为离婚协议里没写以前的房贷谁还，银行让她补证明，来回跑了三趟才办好，耽误了一个多月。所以啊，材料准备细点，能少跑好多路。
五、这些误区，新手千万别犯！
- 以为离婚后马上就能按首套算。很多城市有 “离婚追溯期”，比如离婚 1 年内买房，还按离婚前家庭情况算。像南京，离婚 6 个月内买房，不管你有没有房，都按二套算，别被中介忽悠了。
- 隐瞒离婚情况。有人怕麻烦，填表时写 “未婚”，结果银行查婚姻登记记录，直接拒贷，征信上还留下记录，不值当。
- 觉得 “假离婚” 能钻空子。以前有人为了少付首付假离婚，现在政策严了，离婚后查得可细了，要是发现你们还住一起，或者离婚后很快复婚，银行会认定为 “假离婚”，不光拒贷，以后再贷款也难。
- 忽略征信修复。离婚前要是有共同贷款逾期，得赶紧还上，不然逾期记录会跟着你，影响贷款。有人离婚时闹得僵，对方不还贷款，自己也不管，结果征信黑了，想买房都难。
其实啊，离婚后贷款买房没那么可怕，就是政策绕点，只要你把资格、首付、首套认定这几点搞清楚，材料准备齐，基本都能办下来。我见过不少离婚后的朋友，靠自己努力买到房，重新开始生活，挺让人佩服的。
记住，别自己瞎琢磨，多问问银行信贷员，多查当地最新政策，比啥都强。毕竟房子是用来住的，只要是正经住的需求，政策总会给条路走，你说对吧？
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