全款买的商品房可以抵押贷款吗？

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手里有套全款买的商品房，突然急需用钱的时候，你是不是会想：这房子能不能拿去抵押贷款呢？毕竟是全款买的，没有房贷压力，按理说应该比有贷款的房子更 “值钱” 吧？今天就来好好说说这个事儿，让你弄明白全款商品房抵押贷款到底是怎么回事。
全款买的商品房，到底能不能抵押贷款？
答案是肯定的，而且相比按揭中的商品房，全款房抵押贷款还更有优势。为啥这么说呢？因为全款房没有抵押记录，产权清晰，银行处理起来风险更低，审批的时候也更容易通过。
不过，也不是所有全款商品房都能顺利抵押。比如有些房子虽然是全款买的，但产权有问题，像房产证上写的是 “经济适用房” 而非 “商品房”，或者房子还在查封状态，那肯定办不了。还有房龄太大的房子，比如超过 30 年的老房子，很多银行也不愿意接受，担心后续不好处置。所以啊，全款只是一个基础条件，还得看房子本身的情况。
申请全款商品房抵押贷款，需要满足哪些条件？
想申请的话，得同时满足几个条件，咱们一条条说清楚。
首先是房产本身的条件。房产证必须齐全且有效，要是房产证丢了，得先去补办，不然银行根本不受理。房龄一般要求在 20 年以内，少数银行能放宽到 25 年，但 30 年以上的基本没戏。房子的面积也有讲究，大多银行要求面积在 50 平米以上，太小的房子银行觉得保值性差，不愿意冒险。
然后是借款人的条件。年龄得在 18 到 65 岁之间，这是银行的基本要求，毕竟贷款期限可能长达 10 年，年龄太大的话，银行会担心还款能力。征信也得过关，不能有严重的逾期记录，比如连续 3 次或者累计 6 次逾期，那样基本就被拒了。不过偶尔一两次轻微逾期，只要不是恶意的，有些银行还是能通融的。
收入证明也不能少，不管你是上班的还是自己做生意的，都得能证明自己有稳定的收入。上班的可以让公司开收入证明，做生意的可以提供营业执照和近半年的流水。有人可能会说，我全款买房的时候已经证明过自己的经济实力了，为啥还要收入证明？因为银行担心你贷了款之后，没有能力还，毕竟抵押贷款也是要按月还的，不是说把房子押出去就完事了。
全款商品房抵押贷款，能贷到多少额度？
额度多少，主要看房子的评估价，还有银行的抵押率。一般来说，商品房的抵押率在 70% 左右，也就是说，如果你的房子评估价是 100 万，最多能贷到 70 万。
但实际能贷到的额度，还和你的个人资质有关。比如你征信特别好，收入也高，银行可能会把抵押率提高到 75%；要是征信有点小问题，可能就只能给到 60%。还有，不同银行的政策不一样，有的银行对全款房比较青睐，额度会给得宽松一些，有的则比较保守。
这里给大家一个小建议，申请之前可以多问几家银行，对比一下它们的抵押率，选一家最适合自己的。别嫌麻烦，多跑两家可能就能多贷几万块，划算着呢。
办理全款商品房抵押贷款，需要哪些手续？
手续其实不算复杂，提前准备好材料，一步步来就行。
第一步，准备基本材料。身份证、户口本、房产证是必须的，这些能证明你的身份和房产归属。已婚的要带结婚证，未婚的有些银行要签未婚声明，离异的得带离婚证。
第二步，收入证明材料。上班的朋友要带公司开的收入证明，最好再附上近半年的工资流水；自己当老板的，营业执照、税务登记证、近一年的对公流水都得准备好。自由职业者没有固定收入的话，怎么办呢？可以提供近半年的支付宝、微信流水，有些银行也认，只要能看出收入稳定就行。
第三步，房产相关材料。除了房产证，还得准备房产的契税发票、购房合同，这些能帮银行核实房子的购买时间和原值，评估的时候更准确。要是房子有过装修，装修合同和发票也可以带上，说不定能提高评估价呢。
第四步，去银行提交申请。可以先在网上查一下附近的银行网点，打个电话问问需要提前预约不，免得跑过去没人接待。提交材料的时候，银行会让你填一份申请表，内容无非就是个人信息、房产信息、贷款金额和用途，如实填写就行。
整个流程下来，大概需要多久能拿到钱？
从提交申请到放款，快的话 2 周就能搞定，慢的话可能要 1 个月，主要看这几个环节的速度。
银行审核材料一般要 3 到 5 个工作日，要是材料没问题，就会安排评估机构上门评估房子，评估报告出来大概要 3 到 7 天。评估完之后，银行会出审批结果，通过了就可以签合同，签完合同去办抵押登记，这个环节需要 3 到 5 天。最后银行放款，快的 1 到 2 天，慢的可能要 5 天。
要是你着急用钱，可以在准备材料的时候就催着评估机构快点出报告，办抵押登记的时候也可以多问问进度，能节省不少时间。小编之前帮朋友办过一次，因为材料准备得全，评估也催得紧，10 天就拿到钱了，所以啊，主动跟进很重要。
全款商品房抵押贷款，和按揭房二次抵押比，有啥不一样？
可能有人会问，我朋友的房子是按揭的，也能二次抵押，那和全款房抵押比，哪个更划算呢？咱们来对比一下就知道了。

对比项	全款商品房抵押贷款	按揭房二次抵押
额度	评估价的 70% 左右	评估价减去剩余房贷后的 60% 左右
利率	相对较低，一般在 4%-6%	较高，通常在 6%-8%
审批速度	快，2-4 周	慢，4-6 周
材料要求	简单，只需房产和个人材料	复杂，还要提供原房贷合同和还款记录

这么一看，全款房抵押贷款在额度、利率、审批速度上都更有优势。所以啊，如果手里有全款房，优先选全款房抵押，能省不少利息和时间。
申请的时候，有哪些容易踩坑的地方？
虽然全款房抵押优势多，但申请的时候也有几个坑要避开，不然可能白忙活一场。
最常见的是用途不合规。银行对贷款用途有严格规定，只能用于经营、消费，比如开公司、装修、买车，不能用来炒股、买房。要是你在申请表上写的用途是炒股，银行肯定会拒贷。所以啊，申请的时候一定要选个合规的用途，并且准备相关的证明材料，比如装修合同、购车协议等。
还有就是隐瞒房产共有人。很多人觉得房子是自己全款买的，就不用告诉共有人，这可不行。只要房产证上有共有人的名字，不管是不是全款买的，都得让共有人到场签字同意，不然银行不会批。之前就有个人因为没告诉妻子，自己偷偷去办抵押，结果被银行发现，不仅没贷到款，还影响了夫妻感情，多不值啊。
最后想说说我自己的看法。全款商品房抵押贷款确实是个解决资金难题的好办法，但也不能随便用。毕竟房子是大事，一旦贷了款，就得按月还款，要是还不上，房子可能会被拍卖。所以啊，申请之前一定要想清楚，这笔钱是不是非用不可，还款计划是不是靠谱。
要是你只是短期周转，比如 3 个月内就能还上，那可以考虑；但要是长期需要资金，而且收入不稳定，就得谨慎了。另外，选银行的时候别只看额度，利率和还款方式也很重要，比如等额本金和等额本息，总利息差不少呢，得算清楚再决定。
希望这篇文章能帮到你，让你在申请的时候少走弯路，顺利解决自己的资金需求。