房子抵押贷款怎么算？一文搞懂额度、利率和还款方式

最近好多朋友都在问，房子抵押贷款到底怎么算啊？是不是特别复杂？其实吧，弄明白几个关键点就能自己算个八九不离十。今天咱们就掰开了揉碎了说说，这贷款额度怎么定、利率怎么算、还有不同还款方式到底有啥区别。对了，这里头还有几个银行不会主动告诉你的“隐藏知识点”呢，看完记得转发给需要的朋友哦！

一、贷款额度到底能贷多少？

先说最实际的——你家的房子能换成多少钱。银行可不是按你买房的成交价来算的，他们自己会派评估师上门看房。比如你房子市场价500万，但评估师可能只给评个400万。为啥？因为银行得考虑房子“不好卖的时候能打几折”，这个评估价通常是市场价的7-8成。

然后还有个抵押成数的概念，这个各家银行不一样。有的能给到评估价的7成，有的可能就6成。比如评估价400万的房子，7成就是280万。不过要注意，很多银行还会要求“贷款金额不超过月收入的50倍”，就算房子值钱，月收入不够也可能被砍额度。

• 评估价公式：市场价 × 0.7~0.8
• 实际可贷金额：评估价 × 抵押成数
• 隐藏关卡：收入证明要能覆盖月供两倍

二、利率怎么越算越迷糊？

说到利率就头大，什么基准利率、LPR、加点数，听着都晕。其实现在大多数银行都用LPR+基点的模式。比如现在5年期LPR是3.95%，银行加80个基点就是4.75%。不过这个加点数可大有讲究——

前两天碰到个客户王先生，征信有点小瑕疵，银行给加了120个基点，算下来利率5.15%。而张女士因为单位是国企，直接拿到LPR+50基点，4.45%的利率。所以说，信用记录和工作单位真的能当钱用！

上图为网友分享

这里有个坑要注意：有些银行宣传的“超低利率3.8%”，可能只针对3年内的新房，或者是公务员专属福利。普通人去问的时候，客户经理就会支支吾吾说“您的情况可能要上浮”。

三、等额本息和等额本金选哪个？

这俩兄弟可把不少人绕进去了。简单说，等额本息每个月还的钱固定，但开始还的利息多；等额本金开始还得多，后面越来越少。咱们用真实案例算算：

假设贷款100万，20年，利率4.8%：

• 等额本息：每月还6,455元，总利息54.9万
• 等额本金：首月8,000元，最后月4,188元，总利息48.2万

看起来等额本金更划算？但别急着选！要是你现在收入高但担心未来不稳定，选等额本金可能前三年就要多还10万块。反过来，如果是上班族求稳定，等额本息虽然多付利息，但不会影响生活质量。

四、这些坑我替你们踩过了

1. 提前还款违约金：有些银行写着“三年内还款收1%违约金”，结果合同里小字写着“按剩余本金的1%”，100万贷款还了两年想提前结清，违约金还要交8千多！

上图为网友分享

2. 评估费暗藏玄机：说是评估费按房子总价的0.1%收，但有的机构会收“基础服务费500元+0.08%”，500万的房子就要交500+400900元，比预期多花400块。

3. 循环贷的陷阱：宣传时说“随借随还”，结果每次提款都要重新签合同，还要再交评估费。有个朋友两年内提了三次款，光评估费就花了小一万。

五、民间借贷的野路子

（这段专门写给实在走投无路的朋友）要是真找民间机构抵押房子，千万记得：

• 月息超过1.5%的碰都别碰——年化18%吃人不吐骨头
• 必须做抵押登记！别信什么“押房产证就行”
• 合同里要写清楚“逾期还款先抵本金”

最后说句掏心窝的话：抵押贷款是把双刃剑，用好了能盘活资产，用不好可能连家都没了。建议大伙儿在签合同前，至少找两个不同银行的客户经理咨询，再找个懂行的朋友帮忙看合同。别嫌麻烦，这可比你买房时挑瓷砖重要多了！