第二套房子可以贷款吗？搞清这些关键点再决定

最近总有人问我，手头有点积蓄想买第二套房，能不能贷款啊？这个问题听起来简单，但实际上要考虑的细节真不少。比如政策有没有新变化？首付比例到底要多少？银行会怎么审核你的收入？更别说不同城市的规定还不一样。今天咱们就掰开揉碎聊聊这事儿，记得看到最后有个朋友的真实案例，他差点因为没搞清这些细节白跑五趟银行。

一、政策风向标：别被过时消息坑了

前两年确实有城市收紧二套房贷款，但今年很多地方又悄悄放宽了。上周我去银行办事，看到大厅贴着最新公告，首套房和二套房的利率差缩小到0.3%了。不过要注意，像深圳、杭州这些热门城市，现在还在执行二套房首付最低50%的规定，比三四线城市高出不少。

• 北上广深：首付50%-70%浮动
• 新一线城市：普遍40%-50%
• 三四线城市：最低能做到30%

二、银行不会告诉你的潜规则

你以为只要征信没问题就能贷？太天真了！上个月老王去办贷款，月流水明明够还两套房月供，结果被拒了。后来才搞明白，银行会看现有负债占比，如果首套房还在还贷，二套房的月供不能超过家庭月收入的40%。这里有个计算窍门：把你所有信用卡账单、车贷、现有房贷加起来，再对比总收入。

上图为网友分享

还有个容易踩的坑是房屋性质。我表姐去年买的公寓当二套房，结果发现根本不能申请住宅贷款，最后被迫全款。所以一定要确认房产证上的用途写着"住宅"才行，商铺、写字楼这些商用性质的首付要六成起。

三、利率怎么算才不吃亏

现在的LPR是4.2%，但二套房至少要加60个基点，也就是4.8%起。不过要是你的公积金账户余额充足，可以试试组合贷。像苏州就有政策，夫妻双方公积金最高能贷80万，这部分利率只要3.1%，比商贷划算多了。

这里插播个小技巧：不同银行的加点幅度可能差很多。我同事上个月办贷款，跑了三家银行发现加点幅度从60到100不等，最后选了加点最少的那家，30年能省下辆代步车的钱。

四、这些材料要提前准备

• 半年银行流水（显示首付资金来源）
• 现有房产的完税证明
• 收入证明要覆盖月供两倍
• 婚姻状况证明（离婚的要带离婚协议）

特别注意现在严查首付贷，要是你的首付款有超过20%是借款，银行可能直接拒贷。上个月邻居就因为借了30万首付，结果被查出流水异常，到现在还没批下来。

五、过来人的血泪经验

我朋友张哥去年买二套房时，以为跟首套房流程一样，结果踩了三个坑：先是没注意自己信用卡有两次逾期记录，接着发现评估价比成交价低了15万，最后因为孩子马上要上学，急着过户多花了3万加急费。他后来总结说，买二套房至少要提前半年准备，重点做好三件事：养征信、算评估价、备应急金。

现在很多中介会忽悠你说二套房不能贷款，其实他们是想推自己的金融产品。记住住建部去年就发过文件，只要符合条件，购买改善型住房是受支持的。关键是要自己做好功课，别光听别人说。

说到底，第二套房子能不能贷款，既要看政策大环境，也要看个人实际情况。建议大家在行动前，先去当地房管局官网查最新文件，然后带着资料到银行做个预审。千万别像我同事那样，房子看好了才发现自己根本贷不了款，白白浪费了五万定金。