最近身边好多朋友都在问，想申请商业贷款买房到底要满足啥要求？其实这事儿吧，说简单也简单说麻烦也麻烦。银行那边的要求看着都差不多，但实际操作中总有些细节让人头大——比如收入证明到底要开多少个月？信用评分卡在哪个线才算安全？更别说遇到公积金和商贷组合的情况了。今儿咱们就掰开揉碎了聊聊，申请商贷时那些必须达标的硬杠杠，还有容易被忽略的隐形门槛，帮你提前避开那些可能让你白跑银行的坑。
先说最基础的要求吧，就像考驾照得先体检似的，商贷申请也有几个硬性指标必须过关。首先肯定是年龄这事儿，虽说各地银行标准不太一样，但大部分都要求借款人得在18-65岁之间。不过要注意的是，有些银行会把贷款期限和年龄挂钩，比如要求"贷款到期时不超过70岁"，这个得提前问清楚。
说到收入证明，这里有个容易栽跟头的地方。上个月我表弟去办贷款，工资明明够但被拒了，后来发现原来他们公司发的奖金都是现金，银行流水根本体现不出来。所以啊，固定打卡工资部分特别重要，要是收入结构复杂的，最好提前半年开始规划。
征信报告这事儿吧，就像体检报告单似的，平时不注意真能吓一跳。去年我同事就因为大学时期忘了还助学贷款，结果买房时发现征信有污点。现在银行对征信查询次数也盯得紧，半年内要是自己频繁查征信，或者被网贷平台查太多次，都可能影响审批。
这里要特别提醒自由职业者，没有固定工资流水的话，可以提供：
上图为网友分享
有个朋友做自媒体，就是用支付宝年度收入账单+广告合同，愣是说服了银行客户经理。不过这种情况得提前跟银行沟通，每家接受的材料可能不太一样。
现在各地首付比例动不动就调整，像我们这儿去年还是30%的首付，今年部分楼盘已经降到20%了。但要注意，首付比例越低，银行对还款能力审查就越严格。而且房龄超过20年的二手房，很多银行会降低贷款成数，或者直接不给贷。
上个月陪朋友看房就遇到个典型案例：看中套市中心的学区房，房龄28年，首付明明够却只能贷到评估价的50%。后来换了个商业银行，用押旧买新的方式才解决。所以说啊，买老房子前最好先找评估公司估个价，别光听中介忽悠。
除了这些明面上的要求，还有些隐藏条件得特别注意。比如开发商资质，要是碰上五证不全的楼盘，银行根本不会放款。再比如说共同借款人，父母做担保的话，他们的退休金和负债情况也会被计入审核。
有个客户去年就栽在共有产权这事儿上，房子是兄妹俩的名字，但妹妹在国外联系不上，结果贷款流程卡了三个月。所以产权问题一定要在签合同前理清楚。
其实各家银行的贷款政策就像超市促销似的，各有各的玩法。比如：
我邻居上个月办贷款就遇到有意思的事：在A银行因为信用卡有两次逾期被拒，转到B银行却通过了，客户经理私下说因为他的存款达标成了VIP客户。所以啊，多问几家银行总没坏处，别在第一家被拒就放弃。
最后说说材料准备这个技术活，这里面的门道可多了。比如银行流水，很多人不知道大额进出账要备注来源。上个月有个客户就因为账户突然转入50万，被要求提供赠与协议。再比如收入证明，现在很多银行要求必须留人事座机，而且会真的打电话核实。
建议准备材料时注意：
总之啊，申请商贷就像打游戏通关，每个环节都可能冒出意想不到的BOSS。提前做好功课，把该准备的材料理顺了，遇到问题也别慌，多跟银行客户经理沟通。毕竟买房是大事，宁可前期麻烦点，也别在关键时刻掉链子对吧？
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