不转lpr就是固定利率吗？一文搞懂你的房贷怎么选

最近总有人问我，房贷利率不转LPR的话，是不是就等于选固定利率了？哎这事儿说起来还真有点绕，就像炒菜放盐似的，多一勺少一勺味道差挺多。其实啊，当初银行给的两个选项确实让人犯迷糊，我刚开始也以为不转LPR自动就是固定利率，后来仔细查了才发现这里头藏着门道。比如说有个朋友去年没操作转换，结果今年发现他的利率还是跟着市场在变，这到底是怎么回事呢？今天咱们就来掰扯清楚，顺便聊聊现在还能不能调整，选哪种更划算这些实际问题。

一、LPR和固定利率到底啥关系

先说个冷知识，当初银行给的转换期限是到2020年底，现在其实已经过了转换期。那会没操作的人，现在默认跟着LPR走还是保持固定利率？答案可能出乎意料——不同银行处理方式不一样！有的银行会把没操作的默认转成LPR，有的则保持原合同约定。

• 比如工行、建行这类大行，没操作的自动转LPR
• 某些城商行可能维持原合同里的基准利率
• 个别外资银行甚至需要签补充协议

这就解释了为啥有人没操作利率却变了。不过现在想改也来不及了，所以搞清楚现状特别重要。那会银行发的短信可千万不能当垃圾信息删了，里头藏着你的命运呢！

二、现在的房贷利率到底怎么算

现在的房贷利率构成就像汉堡包，LPR是面包片，加点数是中间的肉饼。比如说现在5年期LPR是4.2%，你的合同要是写着加30个基点，那实际利率就是4.5%。这里有个容易搞混的点：加点数一旦确定就终身不变，变的只是LPR这个面包片。

上图为网友分享

举个实际例子，小王2019年贷款时基准利率4.9%，打九折后4.41%。转换时如果选固定利率，那这辈子都按4.41%还贷。要是转成LPR，当时的LPR是4.8%，所以加点数变成4.41%-4.8%-0.39%，也就是减39个基点。现在LPR降到4.2%，小王的利率就变成4.2%-0.39%3.81%，比固定利率划算多了。

三、现在还能不能调整利率类型

直接说结论：过了2020年那个村，就没这个店了。不过最近存量房贷利率不是又降了吗？这里要分清楚，9月份那次降的是加点数，不是调整利率类型。比如说你原来加80个基点，现在可能降到加20个基点，但LPR还是继续浮动。

那现在有没有补救办法？我打听了几个银行信贷经理，他们说法挺统一的：除非提前还清重新贷款，否则没法再转换了。不过有个偏门方法，如果当初银行没发短信确认，或者操作流程有瑕疵，可以试着投诉维权，不过成功率嘛...你懂的。

四、未来利率走势怎么判断

这个问题就像预测股市，谁也不能打包票。不过我们可以看看大趋势：

• 全球经济增速放缓，降息通道可能持续
• 国内房地产政策持续宽松，LPR还有下调空间
• 但美联储加息周期可能引发连锁反应

个人觉得，未来两三年LPR可能还会降个20-30基点。不过要是选了固定利率的朋友也别慌，现在3.7%左右的固定利率其实已经算历史低位了。要是当初选了固定利率在5%以上的，那确实有点亏。

上图为网友分享

说到底，选LPR还是固定利率就像买股票和买国债的区别。LPR跟着市场波动，可能赚可能赔；固定利率求个安稳，但得接受机会成本。这年头经济形势变化快，谁也不敢说哪种绝对好，关键看个人风险承受能力。

五、这些特殊情况要注意

最后提醒几个容易踩的坑：第一，公积金贷款不参与转换，人家本来利率就低；第二，剩余还款期不足5年的，其实转换意义不大；第三，打算三五年内卖房换房的，选LPR可能更灵活。

还有个冷门知识点，商业用房贷款利率转换规则和住宅不一样。之前有个开奶茶店的朋友，他的商铺贷款银行就要求必须转LPR，没得商量。所以具体情况还得翻合同，或者直接问信贷经理。

总之啊，利率这事就像穿鞋，合不合脚只有自己知道。已经转换的朋友就安心跟着政策走，没转换的也别懊悔，说不定过几年又出新政策了呢？咱们普通人能做的，就是多关注财经新闻，有空看看房贷合同，别让银行悄悄多收钱就行。记住，钱的事再小也是大事，可马虎不得！