36万房贷20年月供多少？算清这笔账再买房不慌！

最近有朋友在问，36万房贷分20年还的话，每个月到底要还多少钱啊？这个问题看起来简单，但真要仔细算起来，里面门道还真不少。咱们不仅要考虑基准利率的变化，还得看看选等额本息还是等额本金，甚至得算算早些年多还点本金能省多少利息。今天我就用大白话帮大家掰扯明白，顺便聊聊那些银行经理可能不会主动告诉你的省钱门道。

先来说说最基础的算法。按现在主流的房贷利率4.1%来算的话，36万贷20年，如果选等额本息的话，每个月差不多要还2200块左右。不过这个数不是固定的，要是利率涨到5%的话，月供立马就会多出将近200块。所以说啊，签合同前一定得确认清楚是固定利率还是浮动利率。

一、利率的弯弯绕绕得整明白

• 基准利率：现在大部分银行都是LPR加点模式，去年加点幅度降了，但明年会不会变谁也说不准
• 首套房优惠：有些银行会给优质客户打95折，算下来每个月能省顿火锅钱
• 公积金组合贷：要是能申请到公积金贷款，3.1%的利率可比商贷划算多了

我有个亲戚去年买房就吃了闷亏，当时急着签合同没注意看利率类型，结果今年LPR上调了0.3%，每个月要多掏150块。所以说啊，签合同前最好把利率条款逐字逐句看三遍，特别是那些用小字写的补充协议。

这里教大家个土办法：直接打开手机里的房贷计算器，输入36万、20年这些参数，然后把利率往上调0.5%试试。要是月供涨到让你心慌慌，那可能就得考虑缩短贷款年限了。不过话说回来，现在很多银行允许前三年多还本金，这个功能可别浪费了。

上图为网友分享

二、还款方式里的门道

说到等额本息和等额本金的区别，很多人都是懵的。简单来说，等额本息每个月还的钱数固定，但前五年还的基本都是利息；而等额本金呢，第一个月可能要还2800块，然后每个月递减8块钱左右。这两种方式总利息能差出小五万块，不过前期压力确实不一样。

给大家举个实在的例子：假设老张选了等额本金，前三年咬牙每个月多还600块，结果发现总共能省下3万多的利息。不过这种玩法得保证未来三五年收入稳定，要是中途失业或者生病，压力可就大了去了。所以说啊，量力而行这四个字真是至理名言。

三、提前还款的隐藏关卡

• 违约金：有些银行要求还满1年才能提前还款，否则要收1%的违约金
• 次数限制：听说有银行规定每年只能提前还2次，超过次数要收手续费
• 还款金额：最低还款额通常是1万元起步，零头可别想随便还

前阵子有个读者跟我吐槽，他攒了五万块钱想提前还贷，结果银行说要提前30天预约，等排到他的时候LPR又涨了，气得他直拍大腿。所以想提前还款的朋友，记得提前问清楚银行的这些弯弯绕绕。

再来说说容易被忽视的细节。比如房贷合同里有个叫"利率重定价日"的东西，有的人选的是每年1月1日调整，有的是按放款日调整。这差别可大了去了，要是今年11月贷款，选1月1日调整的话，两个月后利率可能就变了，这个时间差可得算计好。

四、压力测试不能少

现在很多中介会跟你说"月供不超过收入50%就行"，这话可别全信。咱们自己得做道算术题：假设月供2200，那家庭月收入至少得达到6000块才稳妥。为啥？因为还要留出物业费、水电煤、小孩学费这些开销。我认识个小年轻，当初按50%的红线贷款，结果孩子出生后差点还不上月供，最后不得不把车卖了应急。

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还有个冷知识：双周供这个还款方式听说过没？就是每两周还一次月供的一半，因为一年能多还一个月本金，总利息能省不少。不过现在国内银行办这个业务的比较少，得去外资银行问问看。

最后提醒大家，别光盯着月供算，把税费、维修基金这些购房成本也得算进去。比如36万的房子，契税大概要交5400块，公共维修基金每平米还得交百八十块。这些零零碎碎的钱加起来，可能又是大半个月工资了。

总之啊，36万房贷看着不多，分20年还的话确实能减轻压力。但咱老百姓过日子讲究细水长流，签合同前多问几个为什么，把各种情况都考虑到，才能避免日后吃哑巴亏。毕竟买房是大事，可别让每个月的房贷成了心头刺。