最近有朋友问我，"回迁房可以买卖吗"这个问题，其实啊，回迁房买卖这事儿说简单也简单，说复杂还真得悠着点。说白了就是，理论上能交易，但实际操作中处处都是坑。比如我邻居张叔去年买了套回迁房，结果到现在都还没拿到房产证，急得天天往房管局跑。今天咱们就唠唠这个事儿，重点说说那些中介不会告诉你的五大风险点，看完保证你心里跟明镜似的。
说到回迁房，它跟普通商品房最大的区别就是土地性质。大部分回迁房用的是划拨用地，听着可能没啥，但买卖的时候就要补交土地出让金。这事儿我表弟就吃过亏，他去年买的回迁房，过户时突然要补交20多万，急得差点把定金都赔进去。
签合同这事儿可千万别图省事，我见过最离谱的案例，买家签的居然是房屋租赁协议！中介忽悠说等能过户了再转正式合同，结果卖家反悔，法院都不支持买家诉求。这里划重点：
必须要有拆迁安置协议原件，看清楚上面有没有限制转让条款。另外要确认是大产权证还是小产权证，这个直接关系到能不能办按揭贷款。对了，补充协议里一定要写明违约责任，特别是遇到拆迁补偿纠纷时怎么处理。
都说回迁房便宜，但算上税费可能比商品房还贵。有个朋友买了套报价150万的回迁房，最后各种税费加起来花了小20万。这里给大家列个清单：
最坑的是有些税费可能突然冒出来，比如我同事去年买的房子，过户时才发现前业主还欠着物业维修基金，结果双方扯皮了三个月。
很多人觉得签了合同就万事大吉，其实这才是长征第一步。有个案例特别典型：买家等了三四年，终于等到可以过户了，结果发现要全体安置户同意才能办证。这里给大家提个醒：
一定要确认回迁房是单独所有还是共同共有，如果是多家安置户共有的，后期办证绝对是个大麻烦。另外注意开发商资质，有些小开发商的回迁房，可能连初始登记都办不下来。
最后说说贷款这个事儿，回迁房在银行眼里就是高风险资产。我表姐去年想买回迁房，问遍全市银行，只有两家小银行愿意贷款，利息还比普通房贷高1.5个百分点。更坑的是，很多回迁房评估价只有市场价的7成，意味着你要多准备首付。
如果非要买，建议走资金监管账户，虽然手续麻烦点，但能确保钱不会打水漂。另外最好保留所有交易凭证，包括看房时的照片、聊天记录，这些在纠纷时都是重要证据。
说了这么多风险，那回迁房是不是完全不能碰呢？倒也不是，关键要看具体情况。比如我认识的专业炒房客老李，专门收证件齐全的现房回迁房，等满五年后转手，利润能到30%。但普通老百姓的话，建议优先考虑这些问题：
说到底，回迁房买卖就是个高风险高回报的生意。如果非要入手，记得做好三查工作：查产权、查政策、查卖家背景。千万别贪便宜吃大亏，毕竟房子这种大件，稳妥点总没错。
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